Верховный суд отменил практику «схемы Долиной» и закрепил защиту добросовестных покупателей
Что решил Верховный суд?
Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов. Цель обзора — обеспечить единообразие подходов судов при рассмотрении споров о праве собственности на жилье.
Суд отметил, что само по себе заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, не дает автоматического основания для признания сделки недействительной. При вынесении решения надо учитывать добросовестность покупателя и его способность распознать возможное заблуждение у продавца.
«Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец».
Последствия для споров о недвижимости
В обзоре подчёркивается, что стороны сделки должны пользоваться равной судебной защитой. Если договор признаётся недействительным, применяется механизм двусторонней реституции — каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке. Кроме того, заблуждение продавца относительно мотивов сделки суды не рассматривают как автоматически существенное основание для недействительности по статье 178 ГК.
Громкое дело, ставшее поводом для обзора
Инициатором пересмотра практики стало резонансное дело, в котором продавец заявлял, что стал жертвой телефонного мошенничества. Летом 2024 года была совершена продажа крупной квартиры, затем продавец утверждал, что действовал под влиянием злоумышленников и перевёл деньги третьим лицам. Первые инстанции признали сделку недействительной и вернули жильё продавцу, оставив покупателя без квартиры и средств.
В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и оставил право собственности за покупательницей, указав на необходимость защиты добросовестного приобретателя.
