Что изменилось
В июне был принят закон, который позволяет в качестве обеспечительной меры накладывать арест на имущество граждан, находящихся за пределами России, по делам о «правонарушениях против интересов РФ». Арест могут применять до вынесения решения по делу; мера снимается после исполнения решения суда.
Кого это может затронуть
Закон не содержит жёстких критериев, поэтому потенциально под него может попасть любой уехавший россиянин. Это создаёт правовую уязвимость: риск ареста средств на банковских счетах, вкладов и — при их недостаточности — другого имущества, включая квартиры.
Арест запрещает распоряжение объектом: продажу, передачу по наследству, иногда — сдачу в аренду и получение дохода от жилья.
Как переписать квартиру (дарение)
Самый распространённый способ — дарение. На близких родственников (супруги, родители, дети, внуки) дарение обычно не облагается налогом. При передаче не близким — одаряемый платит НДФЛ (13% для резидента; для нерезидента ставка может составлять 30% от кадастровой стоимости).
Оформить дарение можно только у российского нотариуса. Если вы находитесь за границей, нужно оформить доверенность для представителя в России.
Как сделать доверенность из‑за границы
Два основных пути: через российское консульство или через нотариуса в стране пребывания (с последующим переводом и, при необходимости, апостилем). Консульская форма удобна тем, что российский нотариус может проверить документ по базе.
В доверенности обязательно указывают, кто оформляет и получает дарение, адрес квартиры и полномочия обращаться в Росреестр и МФЦ, при необходимости — снимать с регистрационного учёта.
Подводные камни при дарении
Дарение супругу повышает риск: при разводе квартира будет его/её собственностью. Дарение работает только с приватизированным жильём. Также учитывайте сроки и расходы нотариуса, пошлины и стоимость пересылки документов.
Как продать квартиру, находясь за границей
Продажа также возможна через доверенное лицо. Нужна доверенность с правом подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками.
Налоги при продаже
Налог зависит от срока владения и оснований приобретения: общая минимальная ставка освобождения — владение 5 лет, в ряде случаев — 3 года. При продаже до истечения срока для резидентов — обычный НДФЛ; для «иноагентов» и нерезидентов возможна ставка 30%.
Как принимать оплату
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт; если его нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт. Возможны также банковский аккредитив или депозит нотариуса: деньги хранятся в банке/у нотариуса и переводятся продавцу после регистрации сделки.
Учтите ограничения банковских переводов и санкций: вывод средств за границу может быть затруднён. Для «иноагентов» средства могут поступать на специальный блокированный счёт.
Дистанционные инструменты и биометрия
В ряде стран появилась возможность получить квалифицированную электронную подпись (КЭП), что теоретически позволит совершать сделки дистанционно. Однако для удалённых сделок теперь требуется сдача биометрии очно — если ваших биоданных нет в Единой биометрической системе, дистанционный путь может не сработать.
Регистрация сделки и необходимые документы
Для регистрации понадобится паспорт продавца, паспорт покупателя, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности и документы, подтверждающие право собственности. Нотариус направляет документы в Росреестр; выписка о новом собственнике обычно поступает на следующий рабочий день.
Регистрация через МФЦ занимает обычно от трёх до девяти рабочих дней.
Наследство
Если квартира переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также придётся оформлять через доверенное лицо. В таких случаях рекомендуют заранее подготовить полный пакет документов и доверенности.
Короткие рекомендации
- Оцените юридические риски до передачи или продажи — риск ареста сохраняется.
- При возможности оформляйте доверенность в консульстве РФ или у нотариуса по правилам Международных конвенций и заранее отправляйте оригинал в Россию.
- Если планируете дарение — учитывайте налоговый статус одаряемого (резидент/нерезидент, «иноагент»).
- Для получения оплаты используйте банковский аккредитив или депозит нотариуса, чтобы защитить интересы сторон.
- Перед совершением сделки проконсультируйтесь с юристом и нотариусом по конкретному набору документов и налоговых последствий.
